Changement climatique et immobilier

Des risques qui concernent directement l'immobilier

Un logement est lié à son environnement. Son emplacement, la nature du sol, sa proximité avec un cours d'eau, son exposition aux fortes chaleurs ou sa situation en zone forestière influencent sa vulnérabilité face au changement climatique.

La Banque de France souligne d'ailleurs que l'immobilier résidentiel français est déjà affecté par les phénomènes climatiques, et que cette vulnérabilité pourrait augmenter avec l'intensification du changement climatique.

Sécheresses et retrait-gonflement des argiles

C'est probablement le risque le plus important pour les maisons individuelles. Les sols argileux se rétractent pendant les périodes de sécheresse puis gonflent lorsqu'ils retrouvent leur humidité. Ces mouvements provoquent des fissures sur les façades, des déformations des portes et fenêtres, des dommages aux dallages ou des désordres au niveau des fondations.

Selon le ministère de la Transition écologique, le retrait-gonflement des argiles représente aujourd'hui 42 % des dommages assurés au titre du régime Cat Nat. Le coût annuel moyen des sinistres liés à ce phénomène est passé d'environ 375 millions d'euros sur la période 1995-2015 à environ 1,5 milliard d'euros sur la période 2018-2022.

À retenir Depuis le 1^er juillet 2026, un nouveau zonage du retrait-gonflement des argiles s'applique à certaines ventes de terrains constructibles et aux constructions de maisons individuelles. Les zones d'exposition moyenne et forte représentent désormais 55 % du territoire hexagonal, contre 48 % auparavant.

Des logements plus exposés aux fortes chaleurs

Une maison ou un appartement agréable en été peut devenir beaucoup plus difficile à vivre lorsque les températures augmentent et que les périodes de chaleur se prolongent.

L'orientation du logement, son isolation, la présence de protections solaires, la ventilation naturelle, les matériaux utilisés ou les espaces végétalisés autour du bâtiment deviennent progressivement des critères de choix. Les acquéreurs pourraient accorder au confort d'été autant d'importance qu'ils en ont progressivement accordé à la performance énergétique.

Inondations, pluies intenses et montée du niveau de la mer

Les épisodes de fortes précipitations et les inondations peuvent affecter durablement certains territoires. Les logements proches des cours d'eau, en zone littorale ou dans des secteurs particulièrement exposés méritent une attention particulière. Dans les régions côtières, l'évolution du niveau de la mer et l'érosion du littoral constituent un enjeu de long terme.

Acheter un bien représente un engagement financier important : la localisation et l'exposition aux risques naturels peuvent devenir des éléments déterminants dans la décision d'achat.

Les incendies

L'allongement des périodes chaudes et sèches renforce le risque d'incendie dans certaines régions. Les maisons proches de zones boisées ou méditerranéennes y sont davantage exposées, notamment dans le sud de la France, où la prévention et les obligations applicables aux propriétaires doivent être prises en considération. Ces éléments comptent lors de la présentation d'un bien à un acquéreur.

Le climat influence-t-il la valeur d'un bien ?

La valeur d'un logement dépend traditionnellement de son emplacement, de sa surface, de son état, de ses prestations, de son environnement, des transports ou du niveau des prix du quartier. De nouveaux critères pourraient progressivement peser dans les décisions des acheteurs.

Un logement exposé à un risque naturel important, difficile à assurer ou nécessitant des travaux importants pour améliorer son confort d'été peut devenir moins attractif qu'un logement comparable mais moins exposé. La Banque de France identifie plusieurs mécanismes par lesquels les risques climatiques affectent l'immobilier résidentiel : dommages physiques, assurance et évolution de la valeur des logements.

La performance énergétique, un enjeu qui demeure

Le changement climatique ne concerne pas uniquement les catastrophes naturelles : la transition énergétique transforme elle aussi le marché. Le DPE occupe désormais une place importante dans les décisions des vendeurs, des acquéreurs, des bailleurs et des investisseurs.

Les logements énergivores peuvent nécessiter des travaux importants, tandis que les logements économes bénéficient d'un avantage auprès des acquéreurs. Les Notaires de France constatent ainsi que, sur les transactions de 2024, les logements aux meilleures performances énergétiques se vendent plus cher que les très énergivores, avec des écarts variables selon les territoires. C'est la notion de « valeur verte » qui se dessine.

Quel rôle pour les professionnels de l'immobilier ?

L'acheteur d'aujourd'hui ne cherche plus seulement une surface, un nombre de pièces ou une localisation. Il veut aussi savoir :

• le logement est-il exposé aux risques naturels ?
• le secteur est-il concerné par le retrait-gonflement des argiles ?
• le logement supporte-t-il bien les fortes chaleurs ?
• quels travaux pourraient être nécessaires ?
• quel est le niveau de performance énergétique ?
• le bien est-il facilement assurable ?
• existe-t-il des contraintes liées à sa localisation ?

Répondre à ces préoccupations devient une véritable valeur ajoutée, et la connaissance du marché local comme des caractéristiques environnementales du bien, un argument professionnel.

Anticiper plutôt que subir

Pour les propriétaires, anticiper les effets du changement climatique limite les risques et préserve la valeur du patrimoine : amélioration de l'isolation, protection contre les fortes chaleurs, gestion des eaux pluviales, entretien des bâtiments, adaptation des espaces extérieurs ou travaux réduisant la vulnérabilité du logement.

Concernant le retrait-gonflement des argiles, le ministère recommande de s'informer sur l'exposition du logement, de faire diagnostiquer les éventuels désordres et de mettre en œuvre des travaux de prévention lorsque c'est nécessaire.

Le climat, un nouveau paramètre de l'immobilier

Le changement climatique ne transformera probablement pas le marché du jour au lendemain, mais il introduit de nouveaux critères dans la manière d'évaluer, d'acheter, de vendre et de gérer un logement. Localisation, qualité de construction, performance énergétique, confort d'été, exposition aux risques naturels et capacité d'adaptation prendront une importance croissante.

Pour les professionnels, cela signifie une chose : mieux connaître les risques et les évolutions de son marché local devient un atout commercial.

WinImmobilier accompagne les professionnels

Nouvelles réglementations, nouvelles attentes des acquéreurs, digitalisation, évolution des modes de prospection et nouveaux critères de valorisation : les agences doivent pouvoir s'appuyer sur des outils capables de les accompagner.

WinImmobilier propose un logiciel de transaction conçu pour les professionnels de l'immobilier : gestion des biens, propriétaires, acquéreurs, rapprochements, transactions, diffusion des annonces et suivi de l'activité. Et parce que nous sommes une entreprise à taille humaine, notre équipe reste proche de ses clients et particulièrement réactive, pour les demandes commerciales comme pour le SAV.